사 규 개 정 안

「임대주택 관리 규정」 일부개정안

사규명칭	임대주택 관리 규정
사규고유 번 호		개정사규 일련번호	제 호	개정순차	제 차
심 의 년 월 일	2021. . .	확정일자	2021. . .	시행일자	2021. . .
사규운영 부 서	주택관리팀		입 안 자	주택관리팀장

임대주택 관리 규정 일부개정안

1. 개정사유

공사에서 건설 중인 임대주택 내 근린생활시설 상가 임대 운영·관리에 앞서 현행 임대주택 관리 규정 내 ‘상가 임대 및 관리’에 관한 규정을 신설코자 함.

2. 주요 개정내용

가. ‘상가 임대 관련 관계 법규 명시’ 및 ‘상가에 대한 용어의 추가 정의’ 등

- 제3조에 상가 임대와 관련된 법규인 ‘상가건물 임대차보호법’ 명시

※ 상가 임대와는 별개로 누락되어 있던 공동주택의 관리에 관한 관계 법령인「공동주택관리법」을 제3조에 추가

- 제4조 3호에 상가에 대한 용어 추가 정의

나. 제5장을 신설하여 ‘상가 및 복리시설 임대ㆍ관리’에 관한 전반적 운영 근거 마련

- 임대기준 및 임대기간, 임대조건 등의 변경, 임대차 계약체결 방법(제25조~제28조)

- 임대보증금 및 임대료의 결정방법, 납부방법, 임대보증금의 계산(제29조~제31조)

- 상가임대의 전대 등 제한 사항, 인도 및 원상복구 기준(제32조~제33조)

- 상가 및 복리시설에 대한 임대주택 관한 규정 준용 근거 마련(제34조)

다. 시설물 관리의무와 인계의 주체 명확화 및 불필요한 주어의 삭제

- 입주자를 주어로 개정하여 시설물의 관리 의무 및 퇴거 시 시설물 인계(공사 측 입회하)의 주체를 명확히 함(제10조제2항)

- 제17조제1항 관리비 선수금의 부담 주체는 공사로 해당 조항의 불필요한 주어인 ‘임대주택관리부서는’ 을 삭제

라. 한자어 등을 쉬운 우리말 용어로 대체 등

- ‘타법’을 우리말인 ‘다른 법령 등’으로 대체(제3조) 등

3. 개정안

규정  제        호

임대주택 관리 규정 일부개정안

임대주택 관리 규정 일부를 다음과 같이 개정한다.

제1조 중 “제주특별자치도개발공사(이하 “공사”라 한다)”를 “제주특별자치도개발공사”로 한다.

제2조 중 “공사”를 “제주특별자치도개발공사(이하 “공사”라 한다)”로 한다.

제3조의 제목 “(타법과의 관계)”를 “(다른 법령 등과의 관계)”로 하고, 같은 조 제목 외의 부분 중 “에 의한다”를 “, 「공동주택관리법」, 「상가건물 임대차보호법」등에 의한다”로 한다.

제4조 각 호 외의 부분 중 “정의는”을 “뜻은”으로 하고, 같은 조 제1호 및 제2호 중 “이라 함은”을 각각 “이란”으로, 같은 호 중 “것으로서「주택법」”을 “것으로서 「주택법」”으로 하고, 같은 조 제3호 중 ““복리시설”이라 함은”을 ““상가 및 복리시설”이란 단지 내 상가점포와 부대시설 및”으로 하며, 같은 조 제4호부터 제6호까지 중 “이라 함은”을 각각 “이란”으로 한다.

제9조제2항 중 “제1항의 규정에”를 “제1항에도”로 한다.

제10조제2항 중 “제1항의 시설물은 입주자가”를 “입주자는 제1항의 시설물을”로, “없으며”를 “없으며,”로, “시는 공사 직원”을 “시에는 공사 측”으로 하고, 같은 조 제4항 본문 중 “제3항 상의”를 “제3항에 따른”으로, “제한”을 “제외한”으로 하며, 같은 조 제5항 중 “않을”을 “아니할”로 한다.

제11조제1항 중 “공공주택 특별법 시행령 제57조제2항”을 “「공공주택 특별법 시행령」 제57조제2항”으로, “공동주택관리법 제29조”를 “「공동주택관리법」 제29조”로 한다.

제13조제1항 각 호 외의 부분 중 “아래”를 “다음”으로 한다.

제14조제3호 중 “제13조 제2항에 의하여”를 “제13조제2항에 따른”으로 한다.

제17조제1항 중 “임대주택관리부서는 입주초기”를 “입주초기”로 하고, 같은 조 제3항 중 “의하여”를 “따라”로 한다.

제18조제2항 중 “제1항의 규정에 의하여”를 “제1항에 따라”로 한다.

제22조 중 ““화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률””을 “「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」”로 한다.

제5장(제25조부터 제34조까지)을 다음과 같이 신설한다.

제5장  상가 및 복리시설 임대ㆍ관리

제25조(임대기준) ① 상가 및 복리시설은 임차희망자에게 1인 1개를 원칙으로 임대한다. 다만, 미임대 상가는 제한하지 아니할 수 있다.

② 미임대 상가 및 복리시설을 재임대하는 경우 사장이 따로 정하는 바에 의하여 임대할 수 있다.

③ 임차인 선정은 공개모집의 방법으로 선정하되 입찰 방식을 원칙으로 한다. 다만 경쟁입찰을 2회 실시하여도 낙찰되지 아니한 경우에는 수의계약에 의할 수 있다.

제26조(임대기간) ① 임대기간은 입주일로부터 2년을 원칙으로 한다. 다만, 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 각 호 기타 공사가 재계약을 거절할 수 있는 사유가 발생한 경우에는 해지할 수 있다.

② 계약당사자 일방이 임대차기간 만료 1개월 전까지 계약연장에 대한 반대의사를 상대방에게 서면통지하지 않을 경우에는 계약기간은 2년 단위로 재개약을 체결하며, 최초의 임대차기간을 포함한 최대 10년까지 가능하다.

제27조 (임대조건 등의 변경) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 임대보증금, 월 임대료, 관리비, 사용료 및 그 밖의 납입금 등을 조정할 수 있다.

1. 물가 기타 경제사정의 변동에 따라 변경할 필요가 있을 경우

2. 상가의 일반 거래가격과 균형이 필요하다고 인정할 경우

3. 상가와 부대시설 및 부지의 가액에 현저한 변동이 있을 경우

4. 조세, 공과금, 기타 부담의 증가로 변경할 필요가 있을 경우

5. 재난 및 안전관리 기본법에서 정한 재난 발생으로 임차인의 경제적 보호를 위해 조정할 필요가 있을 경우

② 제1항에 의해 임대보증금과 월 임대료 등(이하 “차임 등”이라 한다)을 증액하고자 할 때에는 그 비율은 5%를 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 차임 등을 증액하지 못한다.

제28조(임대차 계약체결) 임대차계약은 임차인으로 선정된 자로부터 계약 구비서류와 계약금을 받고 체결하여야 한다.

제29조(임대보증금 및 임대료 결정) 상가 및 복리시설의 임대보증금 및 임대료는 추정 건설원가, 감정가격, 인근지역의 거래가격 등 기타 제반여건을 고려하여 사장의 결재를 득하여 결정한다.

제30조(임대보증금 등의 납부) ① 임대보증금은 해당액의 20% 이상을 계약 체결과 동시에 계약금으로 입금받아야 하며, 잔금은 입주 전까지 완납받아야 한다.

② 임대료의 납부시기, 납부방법 등은 사장이 따로 정한다.

제31조 (임대보증금의 계산) ① 임대보증금은 임대차계약이 종료되거나 해제 또는 해지된 경우 임대차 목적물을 인도함과 동시에 반환한다.

② 제1항에 따라 반환할 경우 임대주택관리부서에서는 상가 및 내부 일체에 대한 점검을 실시한 후 임차인이 납부해야 할 월 임대료ㆍ관리비 등 모든 납부액과 임차인의 수선유지 불이행에 따른 보수비 및 임대차 목적물 인도 지연에 따른 배상금 또는 손해금 등 임차인의 채무를 임대보증금에서 우선 공제하고 그 잔액을 반환한다.

제32조(상가임대의 전대 등 제한) ① 임대주택관리부서에서는 임차권 양도, 전대행위 등 불법행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 하여야 한다.

② 임대주택관리부서에서는 임차권양도, 전대된 사실이 발견된 때에는 즉시 퇴거 조치하고 그 명단을 사장에게 보고하여야 한다.

제33조(인도 및 원상복구) ① 임대주택관리부서에서는 계약해지 등으로 임대차 계약이 종료될 때 종료일 이전에 임차인의 모든 소유물 및 점유물을 반출되도록 하여야 하며, 호실 열쇠 등 공사 소유의 재산과 위탁물을 회수하여야 한다.

② 임대주택관리부서에서는 계약 종료일까지 임차인이 부설한 설비, 칸막이 기타 구조상의 변조시설이 원상복구 되었는지 확인을 하여야 한다.

제34조(다른 장의 준용) 상가 및 복리시설에 관하여는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 제2장부터 제4장까지의 조항을 준용한다.

부      칙   <2021.   .   .>

이 규정은 2021년   월   일부터 시행한다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제1조(목적) 이 규정은 제주특별자치도개발공사(이하 “공사”라 한다)가 관리하는 임대주택과 부대시설 및 복리시설 등을 효율적으로 관리하기 위하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.	제1조(목적) -------- 제주특별자치도개발공사---------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
제2조(적용범위) 이 규정은 공사가 관리하는 임대주택과 부대시설 및 복리시설의 관리에 적용한다.	제2조(적용범위) ------- 제주특별자치도개발공사(이하 “공사”라 한다)---------------------.
제3조(타법과의 관계) 이 규정에 없는 사항은 「주택법」, 「공공주택 특별법」, 「주택임대차보호법」, 「주택건설기준에 관한 규정」, 「주택공급에 관한 규칙」에 의한다.	제3조(다른 법령 등과의 관계) ------------------------------------------------------------------------------------------------------, 「공동주택관리법」, 「상가건물 임대차보호법」등에 의한다.
제4조(용어의 정의) 이 규정에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.	제4조(용어의 정의) ---------------------- 뜻은 -----------.
1. “임대주택”이라 함은 국민임대주택, 공공임대주택 등 도시영세민의 주거생활의 안정을 위하여 국가, 지방자치단체 또는 공사의 자금 및 입주자의 부담금으로 건설, 매입 등을 통해 공급하는 주택을 말한다.	1. --------이란 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
2. “부대시설”이라 함은 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 조경시설, 기타 이에 준하는 것으로서「주택법」으로 정하는 시설 또는 설비를 말한다.	2. --------이란 --------------------------------------------------- 것으로서 「주택법」-----------------------------.
3. “복리시설”이라 함은 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당, 거주자의 생활복리를 위한 공동시설로서「주택법」으로 정하는 것을 말한다.	3. “상가 및 복리시설”이란 단지 내 상가점포와 부대시설 및 -----------------------------------------------------------------------------------.
4. “용도변경”이라 함은 주택, 부대시설 및 복리시설의 용도를 변경하는 행위를 말한다.	4. --------이란 ------------------------------------------------------.
5. “전용면적”이라 함은 단위세대별 독립된 주거생활을 할 수 있는 건물부분을 말한다.	5. --------이란 ------------------------------------------------------.
6. “공용면적”이라 함은 전용부분 이외의 부분을 말한다.	6. --------이란 -----------------------------.
제9조(유지보수) ① (생 략)	제9조(유지보수) ① (현행과 같음)
② 제1항의 규정에 불구하고 임차인의 고의 또는 과실로 오손, 파손, 멸실한 것이 명백할 때에는 임차인으로 하여금 보수하게 하거나, 임차인의 부담으로 공사에서 보수할 수 있다.	② 제1항에도 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
③ㆍ④ (생 략)	③ㆍ④ (현행과 같음)
제10조(시설물 보존) ① (생 략)	제10조(시설물 보존) ① (현행과 같음)
② 제1항의 시설물은 입주자가 철거, 파손, 훼손 등 일체의 행위를 할 수 없으며 원상태대로 관리하고 퇴거 시는 공사 직원 입회하에 시설물을 인계하여야 한다.	② 입주자는 제1항의 시설물을 -------------------------------- 없으며, ------------------- 시에는 공사 측 ----------------------------.
③ (생 략)	③ (현행과 같음)
④ 입주자가 제3항 상의 의무를 이행하지 않을 경우 임대주택관리부서는 임대보증금에서 원상회복에 소요되는 비용을 제한 금액을 반환한다. 다만, 원상회복 비용이 임대보증금보다 많은 경우에는 입주자에게 그 초과비용을 징구하여야 한다.	④ ------ 제3항에 따른 ----------------------------------------------------------------------- 제외한 ----------. ----------------------------------------------------------------------------.
⑤ 임대주택관리부서는 입주자가 설치한 시설물이 임대주택의 가치나 효용에 도움이 된다고 판단하는 경우 제3항 및 제4항의 조치를 하지 않을 수 있다.	⑤ --------------------------------------------------------------------------------------------------------- 아니할 -----.
제11조(임대주택의 장기수선계획) ① 공사는 임대주택 및 단지 내 시설물의 유지, 보수를 위하여 공공주택 특별법 시행령 제57조제2항 및 제3항, 공동주택관리법 제29조에 따라 장기수선계획을 수립, 조정하여야 한다.	제11조(임대주택의 장기수선계획) ① ---------------------------------------------- 「공공주택 특별법 시행령」 제57조제2항 --- 「공동주택관리법」 제29조-----------------------------------.
② (생 략)	② (현행과 같음)
제13조(행위금지) ① 임대주택관리부서는 입주자가 쾌적한 공동생활을 할 수 있도록 아래 각 호에 해당하는 행위를 금지시켜야 한다.	제13조(행위금지) ① -------------------------------------------------- 다음 --------------------------------.
1. ∼ 6. (생 략)	1. ∼ 6. (현행과 같음)
② (생 략)	② (현행과 같음)
제14조(계약의 해지) 임대계약자가 다음 각 호에 해당할 때에는 사장은 계약을 해지할 수 있다	제14조(계약의 해지) --------------------------------------------------------
1.ㆍ2. (생 략)	1.ㆍ2. (현행과 같음)
3. 제13조 제2항에 의하여 조치를 취한 후에도 계속 다수의 공동생활에 부당한 침해를 야기하는 자	3. 제13조제2항에 따른 -----------------------------------------------------------
4. (생 략)	4. (현행과 같음)
제17조(관리비의 선수금) ① 임대주택관리부서는 입주초기 관리운영에 필요한 운영자금을 확보하기 위하여 사장이 정하는 일정금액의 관리비 선수금을 공사에서 부담한다.	제17조(관리비의 선수금) ① 입주초기 ------------------------------------------------------------------------------------------------------.
② (생 략)	② (현행과 같음)
③ 제1항에 의하여 부담한 관리비의 선수금은 관리상 필요한 임시운영자금으로 사용한다.	③ ----- 따라 ---------------------------------------------------------.
제18조(관리비의 계산) ① (생 략)	제18조(관리비의 계산) ① (현행과 같음)
② 제1항의 규정에 의하여 관리비를 일할 계산할 경우에는 당해 월의 일수를 기준으로 한다.	② 제1항에 따라 ----------------------------------------------------------.
제22조(화재보험 가입) 공사는 임대주택 및 공용시설 등 “화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률”이 적용되는 건축물에 대하여는 보험에 가입하여야 한다.	제22조(화재보험 가입) ------------------------- 「화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률」-------------------------------------------.
<신 설>	제5장 상가 및 복리시설 임대ㆍ관리
<신 설>	제25조(임대기준) ① 상가 및 복리시설은 임차희망자에게 1인 1개를 원칙으로 임대한다. 다만, 미임대 상가는 제한하지 아니할 수 있다. ② 미임대 상가 및 복리시설을 재임대하는 경우 사장이 따로 정하는 바에 의하여 임대할 수 있다. ③ 임차인 선정은 공개모집의 방법으로 선정하되 입찰 방식을 원칙으로 한다. 다만 경쟁입찰을 2회 실시하여도 낙찰되지 아니한 경우에는 수의계약에 의할 수 있다.
<신 설>	제26조(임대기간) ① 임대기간은 입주일로부터 2년을 원칙으로 한다. 다만, 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 각 호 기타 공사가 재계약을 거절할 수 있는 사유가 발생한 경우에는 해지할 수 있다. ② 계약당사자 일방이 임대차기간 만료 1개월 전까지 계약연장에 대한 반대의사를 상대방에게 서면통지하지 않을 경우에는 계약기간은 2년 단위로 재개약을 체결하며, 최초의 임대차기간을 포함한 최대 10년까지 가능하다.
<신 설>	제27조 (임대조건 등의 변경) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 임대보증금, 월 임대료, 관리비, 사용료 및 그 밖의 납입금 등을 조정할 수 있다. 1. 물가 기타 경제사정의 변동에 따라 변경할 필요가 있을 경우 2. 상가의 일반 거래가격과 균형이 필요하다고 인정할 경우 3. 상가와 부대시설 및 부지의 가액에 현저한 변동이 있을 경우 4. 조세, 공과금, 기타 부담의 증가로 변경할 필요가 있을 경우 5. 재난 및 안전관리 기본법에서 정한 재난 발생으로 임차인의 경제적 보호를 위해 조정할 필요가 있을 경우 ② 제1항에 의해 임대보증금과 월 임대료 등(이하 “차임 등”이라 한다)을 증액하고자 할 때에는 그 비율은 5%를 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 차임 등을 증액하지 못한다.
<신 설>	제28조(임대차 계약체결) 임대차계약은 임차인으로 선정된 자로부터 계약 구비서류와 계약금을 받고 체결하여야 한다.
<신 설>	제29조(임대보증금 및 임대료 결정) 상가 및 복리시설의 임대보증금 및 임대료는 추정 건설원가, 감정가격, 인근지역의 거래가격 등 기타 제반여건을 고려하여 사장의 결재를 득하여 결정한다.
<신 설>	제30조(임대보증금 등의 납부) ① 임대보증금은 해당액의 20% 이상을 계약 체결과 동시에 계약금으로 입금받아야 하며, 잔금은 입주 전까지 완납받아야 한다. ② 임대료의 납부시기, 납부방법 등은 사장이 따로 정한다.
<신 설>	제31조 (임대보증금의 계산) ① 임대보증금은 임대차계약이 종료되거나 해제 또는 해지된 경우 임대차 목적물을 인도함과 동시에 반환한다. ② 제1항에 따라 반환할 경우 임대주택관리부서에서는 상가 및 내부 일체에 대한 점검을 실시한 후 임차인이 납부해야 할 월 임대료ㆍ관리비 등 모든 납부액과 임차인의 수선유지 불이행에 따른 보수비 및 임대차 목적물 인도 지연에 따른 배상금 또는 손해금 등 임차인의 채무를 임대보증금에서 우선 공제하고 그 잔액을 반환한다.
<신 설>	제32조(상가임대의 전대 등 제한) ① 임대주택관리부서에서는 임차권 양도, 전대행위 등 불법행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 하여야 한다. ② 임대주택관리부서에서는 임차권양도, 전대된 사실이 발견된 때에는 즉시 퇴거 조치하고 그 명단을 사장에게 보고하여야 한다.
<신 설>	제33조(인도 및 원상복구) ① 임대주택관리부서에서는 계약해지 등으로 임대차 계약이 종료될 때 종료일 이전에 임차인의 모든 소유물 및 점유물을 반출되도록 하여야 하며, 호실 열쇠 등 공사 소유의 재산과 위탁물을 회수하여야 한다. ② 임대주택관리부서에서는 계약 종료일까지 임차인이 부설한 설비, 칸막이 기타 구조상의 변조시설이 원상복구 되었는지 확인을 하여야 한다.
<신 설>	제34조(다른 장의 준용) 상가 및 복리시설에 관하여는 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 제2장부터 제4장까지의 조항을 준용한다.